卖了房也不省心！意大利最新判例：房子卖掉后，欠下的物业大修费还要你掏？

华人网管理员

意大利华人网2026年9月24日消息：买卖房子过完户，并不意味着和老房子的物业账单就彻底划清界限了。特别是遇到房屋大修这类大额支出，如果费用在房屋买卖前就已经批准或者产生，根据意大利法律，老房东和新买家都有可能被卷进债务纠纷里。

最近，博洛尼亚（Bologna）法院针对一起关于楼房屋顶大修费用的纠纷，做出了第5656/2026号判决，把这个问题给彻底讲清楚了。

这起案子是这样的：当地一家物业公司为了追讨1万多欧元的屋顶大修尾款，向法院申请了强制支付令。物业公司把前房东和后来的新买家一起告了，要求双方承担连带还款责任。

不过，被告的两方都不服气。新买家表示，当时在公证合同（rogito）里明明写得很清楚，之前讨论并批准的近2.6万欧元大修费由买家承担，而且这笔钱已经折进房价付清了，物业凭什么还找他们要额外的钱？而前房东则认为，买卖合同里既然明确了这项协议，那这笔债务就该全由新买家承担，跟自己没关系。

博洛尼亚（Bologna）法院审理后，将物业追讨的金额重新核算降到了1000欧元左右，但法院同时明确证实：物业公司完全有权利同时找前房东和新买家两个人要钱。

按照常理，一笔物业大修费用最初到底该由谁出，关键要看业主大会是什么时候投票通过这项施工决议的。根据意大利最高法院的判例，只要业主大会投票批准了工程并确定了基本方案，这项缴费义务就正式产生了。因此在这起案子中，决议通过时谁是业主（也就是前房东），谁就是这笔费用的原始债务人，哪怕工程是后来才干的。

但这并不意味着物业公司只能找前房东。根据意大利民法典施行细则第63条的规定，为了保障物业的权益，前房东和新买家在法律上要对物业承担“连带责任”。另外，在前房东把房屋产权转移证明的正式副本提交给物业管理员之前，前房东对这段时间内产生的物业费依然负有连带偿还义务。

简单来说，如果业主大会通过了修屋顶的决议，随后业主把房子卖了，那么在买卖双方的内部关系里，这笔钱默认由批准决议时的老房东承担（双方有特殊约定的除外）。博洛尼亚（Bologna）法院在判决中也援引了意大利最高法院第11199/2021号和第24236/2025号判例的这一原则。

然而，买卖双方自己私下怎么约定，管不到物业公司头上。物业公司只需要按照法律规定找有还款义务的人要钱就行。如果新买家替前房东垫付了本该由前房东承担的费用，新买家事后可以再向前房东追偿；反过来也是一样的道理。一句话：合同里的条款可以约束买卖双方的钱袋子，但改变不了法律赋予物业公司向法定债务人要钱的权利。

在本案中，公证合同虽然写了买家承担已批准的25746.34欧元大修费，这在买卖双方内部是合法的，但它不能用来阻挡物业公司向任何一方追讨欠款。

值得注意的是，法院这次也剥离了物业公司多要的一部分费用。物业公司之前把一些技术费、管理费等也算进了欠款里，但法院发现，包含这些费用的最终决算未经业主大会合法表决通过，而且无法确定这些费用是否已经包含在之前批准的18.4万欧元总预算中。因此，法院将追讨金额从最初的10039.26欧元大幅削减到了1048.01欧元。如果这笔钱最后由前房东付了，前房东可以再向新买家要回来。

总结博洛尼亚（Bologna）法院的这宗判决，最核心的一点就是要把“买卖双方的内部约定”和“物业与债务人的外部关系”这两件事分开来看。涉及大修费用，最关键的时间节点就是业主大会批准工程的那一刻。买卖双方可以在公证合同里自由约定这笔钱最后由谁掏，但这只是你俩之间的事，拿去对抗物业是无效的。为了避免买房卖房后产生纠纷，最稳妥的做法就是在公证合同里把哪些费用已批准、哪些还没付、以后怎么追偿等细节逐条写得明明白白。

（异域 编写）